живи как живется и будь что будет
Московский риелтор анонимно рассказал The Village о том, кто подогревает цены на квартиры, почему сделка может сорваться в последний момент и зачем нужны «свои люди» в ФСБ.
читать дальшеО профессии
Многим кажется, что эта работа очень простая и не требует никаких специальных навыков: надо просто свести вместе двух людей, один из которых хочет купить или снять, а другой — продать или сдать. Разумеется, это совсем не так. Попробуйте сами заняться продажей квартиры и вы поймёте, как сильно заблуждались на этот счёт. Вопреки распространённому мнению, риелторы — это не профессиональное сообщество монстров, сознательно подогревающих рынок недвижимости и виновных поэтому в чудовищных московских ценах на жильё. В рыночных условиях это просто невозможно.
Жильё стоит столько, сколько за него готовы платить. Если продаётся квартира за три миллиона евро, значит в природе существуют люди, готовые эти деньги за неё отдать. А если в объявлении написано, что снять однокомнатную квартиру недалеко от центра стоит больше тысячи долларов, значит это и есть рыночная цена, обусловленная спросом, а не кознями риелтора.
Конечно, на рынке работает огромное количество непрофессионалов, не отягощённых ни опытом, ни излишней щепетильностью. Когда едешь в метро и слушаешь разговоры, кажется, что все вокруг только и занимаются продажей или сдачей в аренду квартир. Меня это не раздражает и не напрягает: каждый зарабатывает так, как может он сам и как ему позволяют это делать другие.
Об агентствах
Лучший способ найти хорошего риелтора — советы знакомых. Это как с врачом, детским садиком или кафе. Тут полагаться стоит только на личный опыт людей, которым вы доверяете. Нельзя сказать, что агентства лучше свободных риелторов: я знаю нескольких настолько профессиональных риелторов, что они просто не нуждаются в штате юристов и прочих помощников, которые есть в любом агентстве. Но это относится только к самым опытным риелторам.
Агенства тоже бывают разные. В Москве есть несколько очень крупных компаний, реклама которых висит на каждом заборе, но обращаться в которые не стоит ни в коем случае. Тут вас ждут все прелести работы с недобросовестным риелтором, а, главное, огромные скрытые комиссии. Например: вы хотите продать квартиру и идёте в такое агентство. Вам её продают и говорят, что продали за, допустим, десять миллионов рублей — по документам так и есть. А покупатель на самом деле платит на триста тысяч больше.
О покупке квартир
Подбор квартиры — самый сложный вид сделки для риелтора. Сложность в том, что если вы нашли квартиру, которая вам нравится и отдали кому-то за неё деньги, то это ещё не значит, что она стала вашей. В Москве имущественные права настолько неясны и запутанны, что вполне может случиться, что через три года после покупки заявится вышедший из тюрьмы человек, раньше тут живший, и начнёт с вами судиться. Или окажется, что квартира на самом деле должна быть продана за долги предыдущего владельца.
Проверка чистоты документов — самое сложное в нашей работе. Сначала ты получаешь справку в регистрационной палате. Потом заставляешь владельца сходить с тобой в паспортный стол и получить там расширенную выписку. Это всё вполне законные вещи. Но этих двух этапов проверки недостаточно. Дальше есть разные способы: у некоторых есть доступ к базам МВД, ФСБ и ещё чёрт знает кого, где можно за деньги (это стоит до 10 тысяч долларов) узнать вообще всё о чём угодно. У кого-то есть нужные знакомые в нужных местах.
В общем, человек с улицы никогда не сможет точно узнать, кто на самом деле может претендовать на владение квартирой. Поэтому если вы покупаете квартиру на рынке вторичного жилья без риелтора, то риск всегда остаётся, какими бы приятными людьми ни были продавцы. Но и покупка нового жилья у застройщиков не гарантирует безопасности. Иногда одну и ту же квартиру продают по два-три раза. Нужно знать, кто инвесторы, какие у них отношения. Здесь тоже нужен человек, разбирающийся в этих юридических тонкостях.
О продаже и сдаче в аренду
Если риелтор занимается продажей квартиры, первое, что он должен сделать, — её адекватно оценить и согласовать цену с владельцем. Это довольно просто: смотрим средние цены по району в домах такого же типа на том же этаже, смотрим состояние квартиры и делаем объявление. Если начинают заваливать звонками, значит продешевили. Если вообще не звонят — слишком дорого. В крупных риелторских агентствах существуют специальные базы данных с ценами, так что тут сложно сильно промахнуться.
Продать или сдать квартиру существенно дороже рынка не получится ни у одного, даже самого опытного риелтора. Другое дело — если звонит человек, которому необходима именно эта квартира: скажем, он давно мечтал жить в этом доме, или там есть окно в туалете, которое ему очень нравится. Но и в этом случае цена будет незначительно выше рыночной.
Качество оформления объявления и подробность описания квартиры тоже играют роль, но и они не могут существенно поднять цену. Для объявления с хорошими фотографиями и описанием, скорее всего, просто быстрее найдётся покупатель. Вообще, как правило, люди могут снять квартиру без риелтора, да и риелторы, занимающиеся сдачей квартир, предпочитают работать напрямую с клиентом, а не с коллегой. Мои взрослые дети, например, сами нашли себе съёмные квартиры, не прибегая к моей помощи.
О своём графике
Одно из достоинств работы риелтора — это то, что иногда бывают периоды затишья, когда неделями надо просто ждать, а лишними телодвижениями можно только всё испортить. Зато иногда бывает, что в твоих руках многомиллионная сделка, которая готова вот-вот сорваться, и ты постоянно звонишь кому-то, с кем-то встречаешься, кто-то выключает телефоны, твой клиент весь на нервах, как и все, с кем ты имеешь дело, все готовы сорваться на крик, и это понятно: люди не так часто продают и покупают квартиры, тем более в Москве, где это так сложно и стоит так дорого.
Когда ко мне приходит клиент, я всегда говорю ему первым делом: «Будьте готовы к тому, что сделка сорвётся в самый последний момент и придётся начинать всё заново». Так бывает очень часто: на рынке недвижимости столько мошенников, что все постоянно настороже и очень часто отказываются от выгодного предложения просто из страха быть обманутыми. Я могу вести одновременно, допустим, пять сделок, но всегда есть риск, что они разом навалятся и у меня будет несколько очень тяжёлых дней. С другой стороны, бывает, что удаётся продать или найти квартиру за две недели (это рекорд). А иногда на одну сделку уходит год, и это ещё не предел.
О деньгах
Нормальный размер риелторской комиссии, если речь идёт о продаже или покупке квартиры, — 3−4 % от суммы сделки или 50 % стоимости аренды в месяц. Если квартира очень дорогая или, наоборот, дешёвая, обычно риелтор получает фиксированную сумму, а не проценты. При этом фрилансер, понятное дело, берёт себе всю комиссию, а в агентствах — только половину. Времена, когда половина риелторов были бандитами, а половина бандитов отмывала деньги с помощью недвижимости, давно прошли.
Хороший риелтор, как и хороший юрист, может зарабатывать очень много, верхний потолок назвать трудно. 300 тысяч — вполне реальный заработок, но это относится к риелторам с большим опытом, лет десять на рынке, с хорошей репутацией. Ну и, конечно, это привлекает студентов и мелких клерков, которым кажется, что здесь можно легко «срубить бабок». Отчасти это так и есть, тысяч 30−70 в месяц можно зарабатывать и в одиночку, без всякого опыта, но долго это продолжаться не может. Человек, не знающий правил игры, рано или поздно наломает таких дров, что источник лёгких денег будет закрыт для него раз и навсегда: с ним никто просто не захочет иметь дела.
О нервах
Самое плохое — если попадается нервный клиент, это ад просто. Он всего будет бояться, тормошить тебя по любому поводу и всё равно останется недоволен. А бывает иногда, что клиент приятный, но сделка, которую он просит организовать, настолько сложная, что начинаешь уже ненавидеть всех и вся, хотя человек-то не виноват. Однажды мой клиент хотел продать комнату в коммуналке на Арбате и квартиру у метро «Пражская», а взамен купить квартиру в центре. Это всё заняло два года и высосало из меня все нервы. Сделка почти из десяти звеньев чуть не сорвалась в последний момент, но, к счастью, всё получилось. Такое, конечно, вспоминать не хочется, хотя сам клиент в этом не виноват. Риелтору, особенно специализирующемуся на аренде, нужны железные нервы, но невозможно, конечно, ровно общаться со всеми.
Вообще, главное в нашей работе, помимо чисто профессиональных навыков, — умение общаться с клиентом как можно больше и бодрее. Он должен знать, что может позвонить своему риелтору в любое время суток; надо всегда убеждать, повторять, отвечать, обсуждать даже самые несущественные детали. Ведь в памяти у клиента остаётся не только совершённая сделка, но и то, как с ним общался риелтор.
Источник: The Village
читать дальшеО профессии
Многим кажется, что эта работа очень простая и не требует никаких специальных навыков: надо просто свести вместе двух людей, один из которых хочет купить или снять, а другой — продать или сдать. Разумеется, это совсем не так. Попробуйте сами заняться продажей квартиры и вы поймёте, как сильно заблуждались на этот счёт. Вопреки распространённому мнению, риелторы — это не профессиональное сообщество монстров, сознательно подогревающих рынок недвижимости и виновных поэтому в чудовищных московских ценах на жильё. В рыночных условиях это просто невозможно.
Жильё стоит столько, сколько за него готовы платить. Если продаётся квартира за три миллиона евро, значит в природе существуют люди, готовые эти деньги за неё отдать. А если в объявлении написано, что снять однокомнатную квартиру недалеко от центра стоит больше тысячи долларов, значит это и есть рыночная цена, обусловленная спросом, а не кознями риелтора.
Конечно, на рынке работает огромное количество непрофессионалов, не отягощённых ни опытом, ни излишней щепетильностью. Когда едешь в метро и слушаешь разговоры, кажется, что все вокруг только и занимаются продажей или сдачей в аренду квартир. Меня это не раздражает и не напрягает: каждый зарабатывает так, как может он сам и как ему позволяют это делать другие.
Об агентствах
Лучший способ найти хорошего риелтора — советы знакомых. Это как с врачом, детским садиком или кафе. Тут полагаться стоит только на личный опыт людей, которым вы доверяете. Нельзя сказать, что агентства лучше свободных риелторов: я знаю нескольких настолько профессиональных риелторов, что они просто не нуждаются в штате юристов и прочих помощников, которые есть в любом агентстве. Но это относится только к самым опытным риелторам.
ДАЖЕ ПОКУПКА НОВОГО ЖИЛЬЯ
НЕ ГАРАНТИРУЕТ БЕЗОПАСНОСТИ: ИНОГДА КВАРТИРУ ПРОДАЮТ
ПО ДВА-ТРИ РАЗА
НЕ ГАРАНТИРУЕТ БЕЗОПАСНОСТИ: ИНОГДА КВАРТИРУ ПРОДАЮТ
ПО ДВА-ТРИ РАЗА
Агенства тоже бывают разные. В Москве есть несколько очень крупных компаний, реклама которых висит на каждом заборе, но обращаться в которые не стоит ни в коем случае. Тут вас ждут все прелести работы с недобросовестным риелтором, а, главное, огромные скрытые комиссии. Например: вы хотите продать квартиру и идёте в такое агентство. Вам её продают и говорят, что продали за, допустим, десять миллионов рублей — по документам так и есть. А покупатель на самом деле платит на триста тысяч больше.
О покупке квартир
Подбор квартиры — самый сложный вид сделки для риелтора. Сложность в том, что если вы нашли квартиру, которая вам нравится и отдали кому-то за неё деньги, то это ещё не значит, что она стала вашей. В Москве имущественные права настолько неясны и запутанны, что вполне может случиться, что через три года после покупки заявится вышедший из тюрьмы человек, раньше тут живший, и начнёт с вами судиться. Или окажется, что квартира на самом деле должна быть продана за долги предыдущего владельца.
Проверка чистоты документов — самое сложное в нашей работе. Сначала ты получаешь справку в регистрационной палате. Потом заставляешь владельца сходить с тобой в паспортный стол и получить там расширенную выписку. Это всё вполне законные вещи. Но этих двух этапов проверки недостаточно. Дальше есть разные способы: у некоторых есть доступ к базам МВД, ФСБ и ещё чёрт знает кого, где можно за деньги (это стоит до 10 тысяч долларов) узнать вообще всё о чём угодно. У кого-то есть нужные знакомые в нужных местах.
В общем, человек с улицы никогда не сможет точно узнать, кто на самом деле может претендовать на владение квартирой. Поэтому если вы покупаете квартиру на рынке вторичного жилья без риелтора, то риск всегда остаётся, какими бы приятными людьми ни были продавцы. Но и покупка нового жилья у застройщиков не гарантирует безопасности. Иногда одну и ту же квартиру продают по два-три раза. Нужно знать, кто инвесторы, какие у них отношения. Здесь тоже нужен человек, разбирающийся в этих юридических тонкостях.
О продаже и сдаче в аренду
Если риелтор занимается продажей квартиры, первое, что он должен сделать, — её адекватно оценить и согласовать цену с владельцем. Это довольно просто: смотрим средние цены по району в домах такого же типа на том же этаже, смотрим состояние квартиры и делаем объявление. Если начинают заваливать звонками, значит продешевили. Если вообще не звонят — слишком дорого. В крупных риелторских агентствах существуют специальные базы данных с ценами, так что тут сложно сильно промахнуться.
БЫВАЕТ, ПРОДАТЬ КВАРТИРУ УДАЁТСЯ
ЗА ДВЕ НЕДЕЛИ. А ИНОГДА
НА СДЕЛКУ УХОДИТ ГОД
ЗА ДВЕ НЕДЕЛИ. А ИНОГДА
НА СДЕЛКУ УХОДИТ ГОД
Продать или сдать квартиру существенно дороже рынка не получится ни у одного, даже самого опытного риелтора. Другое дело — если звонит человек, которому необходима именно эта квартира: скажем, он давно мечтал жить в этом доме, или там есть окно в туалете, которое ему очень нравится. Но и в этом случае цена будет незначительно выше рыночной.
Качество оформления объявления и подробность описания квартиры тоже играют роль, но и они не могут существенно поднять цену. Для объявления с хорошими фотографиями и описанием, скорее всего, просто быстрее найдётся покупатель. Вообще, как правило, люди могут снять квартиру без риелтора, да и риелторы, занимающиеся сдачей квартир, предпочитают работать напрямую с клиентом, а не с коллегой. Мои взрослые дети, например, сами нашли себе съёмные квартиры, не прибегая к моей помощи.
О своём графике
Одно из достоинств работы риелтора — это то, что иногда бывают периоды затишья, когда неделями надо просто ждать, а лишними телодвижениями можно только всё испортить. Зато иногда бывает, что в твоих руках многомиллионная сделка, которая готова вот-вот сорваться, и ты постоянно звонишь кому-то, с кем-то встречаешься, кто-то выключает телефоны, твой клиент весь на нервах, как и все, с кем ты имеешь дело, все готовы сорваться на крик, и это понятно: люди не так часто продают и покупают квартиры, тем более в Москве, где это так сложно и стоит так дорого.
Когда ко мне приходит клиент, я всегда говорю ему первым делом: «Будьте готовы к тому, что сделка сорвётся в самый последний момент и придётся начинать всё заново». Так бывает очень часто: на рынке недвижимости столько мошенников, что все постоянно настороже и очень часто отказываются от выгодного предложения просто из страха быть обманутыми. Я могу вести одновременно, допустим, пять сделок, но всегда есть риск, что они разом навалятся и у меня будет несколько очень тяжёлых дней. С другой стороны, бывает, что удаётся продать или найти квартиру за две недели (это рекорд). А иногда на одну сделку уходит год, и это ещё не предел.
О деньгах
Нормальный размер риелторской комиссии, если речь идёт о продаже или покупке квартиры, — 3−4 % от суммы сделки или 50 % стоимости аренды в месяц. Если квартира очень дорогая или, наоборот, дешёвая, обычно риелтор получает фиксированную сумму, а не проценты. При этом фрилансер, понятное дело, берёт себе всю комиссию, а в агентствах — только половину. Времена, когда половина риелторов были бандитами, а половина бандитов отмывала деньги с помощью недвижимости, давно прошли.
Хороший риелтор, как и хороший юрист, может зарабатывать очень много, верхний потолок назвать трудно. 300 тысяч — вполне реальный заработок, но это относится к риелторам с большим опытом, лет десять на рынке, с хорошей репутацией. Ну и, конечно, это привлекает студентов и мелких клерков, которым кажется, что здесь можно легко «срубить бабок». Отчасти это так и есть, тысяч 30−70 в месяц можно зарабатывать и в одиночку, без всякого опыта, но долго это продолжаться не может. Человек, не знающий правил игры, рано или поздно наломает таких дров, что источник лёгких денег будет закрыт для него раз и навсегда: с ним никто просто не захочет иметь дела.
О нервах
Самое плохое — если попадается нервный клиент, это ад просто. Он всего будет бояться, тормошить тебя по любому поводу и всё равно останется недоволен. А бывает иногда, что клиент приятный, но сделка, которую он просит организовать, настолько сложная, что начинаешь уже ненавидеть всех и вся, хотя человек-то не виноват. Однажды мой клиент хотел продать комнату в коммуналке на Арбате и квартиру у метро «Пражская», а взамен купить квартиру в центре. Это всё заняло два года и высосало из меня все нервы. Сделка почти из десяти звеньев чуть не сорвалась в последний момент, но, к счастью, всё получилось. Такое, конечно, вспоминать не хочется, хотя сам клиент в этом не виноват. Риелтору, особенно специализирующемуся на аренде, нужны железные нервы, но невозможно, конечно, ровно общаться со всеми.
Вообще, главное в нашей работе, помимо чисто профессиональных навыков, — умение общаться с клиентом как можно больше и бодрее. Он должен знать, что может позвонить своему риелтору в любое время суток; надо всегда убеждать, повторять, отвечать, обсуждать даже самые несущественные детали. Ведь в памяти у клиента остаётся не только совершённая сделка, но и то, как с ним общался риелтор.
Источник: The Village
@темы: взгляд изнутри, работа, профессии